Za strane kupce
Kupovina nekretnine u Srbiji — vodič za strance
Detaljni koraci, porezi i dažbine, boravak i pravni okvir za kupce iz inostranstva.
Korak po korak
Od prvog obilaska do uknjiženog vlasništva
-
01
Definišite kratak brif i budžet
Dogovaramo lokaciju, tip nekretnine, rok i ukupan budžet uključujući troškove kupovine (obično 3–6% iznad cene). Stranim kupcima nije potrebna firma ni lokalni partner da bi kupili stan ili kuću.
-
02
Poreski identifikacioni broj (PIB / JMBG za strance)
Strana fizička lica dobijaju identifikacioni broj za poreske svrhe u Poreskoj upravi. Potreban je za uknjižbu kupovine i plaćanje poreza na prenos. Pripremamo zahtev sa pasošem, a ako niste u Srbiji — i sa punomoćjem.
-
03
Otvaranje nerezidentnog bankovnog računa
Nerezidentni račun u srpskoj banci omogućava zakonit transfer sredstava, plaćanje iz Srbije i kasniji izvoz sredstava od prodaje. Potreban je pasoš; neke banke traže i dokaz o adresi i poreklu sredstava.
-
04
Obilasci i uži izbor
Obilazimo uživo ili video pozivom i proveravamo zgradu, komšiluk, orijentaciju, buku, parking i tekuće troškove pre nego što se obavežete.
-
05
Pravna due diligence provera
Advokat proverava vlasništvo u katastru, hipoteke, terete, sporove, upotrebnu i građevinsku dozvolu, dugovanja za komunalije i da li je objekat legalizovan. Nikada ne potpisujte i ne plaćajte pre završetka ovog koraka.
-
06
Ponuda i predugovor
Ponuda se daje u pisanom obliku. Za nekretnine u izgradnji ili etapna plaćanja potpisuje se predugovor sa depozitom, obično 10%, pod dogovorenim uslovima.
-
07
Overa ugovora kod notara
Ugovor o prodaji mora biti solemnizovan kod javnog notara u Srbiji. Prisustvuju obe strane (ili punomoćnici sa overenim punomoćjem). Ako ne govorite srpski, neophodan je sudski tumač.
-
08
Plaćanje i primopredaja
Sredstva se prenose preko banke, najčešće na dan overe. Primopredaja se beleži protokolom sa stanjem brojila, ključevima i spiskom nameštaja.
-
09
Uknjižba vlasništva
Notar podnosi ugovor katastru i vlasništvo se uknjižava na vaše ime. Postupak obično traje nekoliko nedelja; dobijate izvod (list nepokretnosti) koji potvrđuje pravo svojine.
-
10
Porezi, komunalije i upravljanje
Porez na prenos se prijavljuje u roku od 30 dana, komunalne usluge se prebacuju na vaše ime, a godišnji porez na imovinu utvrđuje lokalna samouprava. Možemo da upravljamo nekretninom, izdavanjem i plaćanjima dok ste u inostranstvu.
Porezi i dažbine
Koliko kupovina zaista košta
2,5%
Porez na prenos
Plaća ga prodavac kod preprodaje, na tržišnu vrednost koju utvrdi poreski organ. Ugovori često prebacuju ekonomski teret — uvek dogovorite pisano ko plaća.
10% / 20%
PDV na novogradnju
Nove nekretnine od investitora nose PDV umesto poreza na prenos: 10% za stambene, 20% za poslovne i parking. Povraćaj PDV-a uglavnom važi za domaće kupce; stranci ga u pravilu nemaju.
~0,4%
Godišnji porez na imovinu
Utvrđuje ga opština godišnje na poresku vrednost. Za stanove u Novom Sadu obično je između 0,2% i 0,4% vrednosti, u četiri rate.
15%
Porez na kapitalnu dobit
Obračunava se na dobit pri preprodaji. Oslobađanje posle deset godina vlasništva, ili ako se sredstva reinvestiraju u sopstveni stan u roku od 90 dana, uz uslove.
20%
Porez na prihod od zakupa
Na bruto zakup minus standardni odbitak 25% za troškove — efektivno oko 15%. Kratkoročno izdavanje ima dodatnu registraciju i paušalna pravila.
0,5–1,5%
Notar, advokat, katastar
Notarska tarifa zavisi od vrednosti, advokatski honorar obično 0,5–1% cene, a katastarska taksa je manja fiksna. Provizija agencije dogovara se posebno, pisano.
Informativni vodič, ne pravni savet. Za konkretan slučaj angažujemo advokata i notara.
Boravak i prijava
Život u Srbiji posle kupovine
-
Ulazak bez vize
Državljani EU, UK, SAD, Kanade, Australije, Rusije, Kine i mnogih drugih zemalja mogu boraviti u Srbiji do 90 dana u bilo kom periodu od 180 dana bez vize. Kupovina nekretnine ne zahteva vizu.
-
Prijava adrese (beli karton)
Svaki stranac mora prijaviti adresu policiji u roku od 24 sata od dolaska. Kada ste vlasnik, prijavljujete se sami; hoteli to rade umesto vas.
-
Privremeni boravak
Vlasništvo nad nekretninom je zakonski osnov za privremeni boravak u Srbiji, do jedne godine, sa mogućnošću produženja. Zahtev ide kroz jedinstveni sistem dozvola, uz zdravstveno osiguranje, dokaz o sredstvima i izvod iz katastra.
-
Stalni boravak i državljanstvo
Posle pet godina neprekidnog privremenog boravka možete podneti zahtev za stalni boravak, a državljanstvo kasnije pod posebnim uslovima. Samo vlasništvo ne daje državljanstvo.
-
Poreski rezidentitet
Više od 183 dana u Srbiji u kalendarskoj godini, ili središte života i poslovanja ovde, čini vas poreskim rezidentom na svetski prihod. Srbija ima ugovore o izbegavanju dvostrukog oporezivanja sa većinom evropskih zemalja.
Pravni okvir i vlasništvo
Šta stranci smeju da poseduju
-
Reciprocitet za stanove i kuće
Strana fizička i pravna lica mogu posedovati stanove, kuće i poslovne prostore u Srbiji na osnovu reciprociteta — ako i srpski državljani mogu posedovati nekretnine u vašoj zemlji. Državljani EU, UK, SAD i većine evropskih zemalja ispunjavaju uslov.
-
Poljoprivredno zemljište
Poljoprivredno zemljište je ograničeno. Državljani EU mogu pod strogim uslovima (dugoročni boravak i poljoprivredna delatnost); većina ostalih stranaca ne može kupiti poljoprivredno zemljište kao fizička lica. Srpska firma može ga držati.
-
Kupovina preko srpske firme
Lokalna d.o.o. može biti praktično rešenje za zemljište, veći portfolio ili poslovne nekretnine i osniva se brzo uz skroman kapital. Donosi knjigovodstvene obaveze i poresku stopu od 15% na dobit.
-
Katastar je izvor istine
Pravo svojine postoji kada je upisano u katastar. Neuknjiženi objekti, nedostatak upotrebne dozvole i nelegalizovani dograđaji najčešći su rizici u starijem fondu — proveravamo svaki pre ponude.
-
Punomoćje
Nije neophodno da budete u Srbiji da biste završili kupovinu. Overeno i apostilirano punomoćje omogućava advokatu da potpisuje, plaća i uknjižava u vaše ime.
-
Transfer sredstava unutra i napolje
Sredstva za kupovinu idu preko srpskog računa uz ugovor kao dokumentaciju. Zbog uknjižene kupovine, sredstva od prodaje i prihod od zakupa mogu se zakonito izvesti u inostranstvo.
Za strane kupce
Kupovina uz advokata, notara i dvojezičnog agenta
Koordiniramo due diligence, termine kod notara, prevod, bankarstvo i uknjižbu za kupce koji nisu u Srbiji — na engleskom, nemačkom, ruskom, španskom ili srpskom.